二手房翻新比新房復雜 教你驗房設計預算施工層層把關
翻新二手房時，墻面一定要重新刷水泥，刮膩子。
裝修二手房時，最好把室內的電路重新做，將所有電線都穿管埋入墻內。
據了解，由于二手房買賣成交活躍，再加上舊房翻新需求攀升，在剛剛過去的6月，各大裝飾公司的二手房翻新業務都呈現出上升趨勢。“不少業主以為二手房翻新就是瓷磚換地板、老墻刷新漆，其實二手房翻新的目的是讓整個空間無論是耐用性、便利性還是美觀性，都能得到根本的提升。”從裝修的層面而言，二手房的翻新和改造，比毛坯房裝修要復雜得多，無論是在驗房、設計、預算、施工還是驗收環節，都存在諸多“一著不慎滿盤皆輸”的關鍵環節。但現實生活中，絕大多數人并沒有二手房翻新的經驗，以至于有些房子翻新過后“金玉其外敗絮其中”。而想要避免這種翻新誤區，則必須要提前了解一下二手房裝修過程中有哪些特殊注意事項，在驗房、設計、預算、施工四大環節層層把關。
驗房
先替老房子把脈，找出“病灶”
不少業主進行二手房裝修時，往往街頭找個施工隊就直接開工了，忽略了最重要的驗房環節。對二手房進行翻新改造之前，必須先仔細驗房，找出房子本身存在哪些潛藏問題，這個過程有點像給老房子“診病”，必須要先找出問題，才能徹底解決問題。
一般情況下，二手房由于年代相對比較久遠，水電跑冒滴漏的情況十分常見。八成以上的二手房都存在著這種情況。因為早期的住宅裝修并不像現在新出的商品房，裝修時都是專管專線。而由于不是專管專線，不同的管線之間便容易互相干擾，出現跑冒滴漏的問題。
除了跑冒滴漏，還要看一下房子的排水系統是不是通暢。因為二手房的地漏一般都是老式的鐵地漏，天長日久之后，腐蝕、生銹等問題會造成下水道堵塞。此外，要看看二手房的坐便的排水方式是什么樣的，因為二手房排水改造牽涉到主體管道的問題，操作不當，就可能造成下水道堵塞或者墻面滲水的情況。
查看完這兩個二手房的“頑疾”，還要看看你家的二手房有沒有其他“常見病”。比如，窗戶或者落地門有沒有漏水、銹損的情況，因為老式門窗的密封條都是膠皮做的，容易老化，而老化的特征就是膠皮縮短，導致漏風漏氣、雨季不防雨、使用空調時不省電。不要小看了窗戶漏風漏雨這樣的小問題，遇到潮濕季節，漏雨很容易導致墻面粉化。
此外，要重點考察墻面的粉化和空鼓問題。很多二手房，特別是在廚房、衛生間等用水較多的地方，墻體多數已經粉化了，鏟到磚之后你往往還會發現，磚本身也許已經酥爛了。如果存在粉化問題，就意味著后續翻新墻面時，必須先進行墻面加固，重新刷水泥和刮膩子，否則粉化可能會造成墻面甚至墻體的開裂。墻面空鼓問題，在二手房改造過程中也會經常遇到。這種情況只需拿小榔頭輕輕敲擊墻面，即使非專業人士也可以聽得出來。在進行二手房裝修時，墻面空鼓必須徹底根治，尤其是衛生間和廚房。如果不解決空鼓問題，會影響翻新后墻面的使用壽命。
預算
預算與毛坯房大致相同，但需增加打拆和成品保護費用
二手房裝修的預算和毛坯房大致相同，預算做得越細致，成本控制就越精確。但是，與毛坯房裝修不同的是，如果是二手房全屋翻新改造，那么在原有的預算基礎上需增加兩項費用，一個是打拆的費用，另一個成品保護的費用。
舉例說明，如果是建筑面積100平方米左右的房子，需要預留的打拆費用大概在5000元左右。另外，如果是二手房部分改造和精裝房升級，除了參照毛坯房裝修的相關預算清單，還要增加一個成品保護的預算。目前，規范的裝飾公司都制定了相應的成品保護標準，并就成品保護進行額外收費。參照當下的市場行情，每平方米的成品保護費用在12元左右。如果是100平方米的二手房進行大范圍的翻新改造，那么通常要在毛坯房裝修的預算基礎上，額外增加1000元-2000元的成品保護支出。
設計
優化功能分區，注意不同空間的風格銜接
二手房除了老舊，另一個常見問題便是戶型設計很不合理。因此，在二手房改造的設計環節，必須要特別注意空間的功能優化。業主在弄清楚房屋結構的基礎上，可根據自家的居住需要，因地制宜進行空間的區域再分割。從設計角度來說，二手房常見的空間再分割手法主要有以下幾種：巧改“刀把”戶型，融匯門廳和廚衛；擴大餐區，豐富起居室；打通客廳和餐廳的隔斷墻，讓整體空間看起來更加通透而開闊。
鑒于不少二手房翻新其實都是局部裝修，在這種情況下，一定要注意翻新部分與原有空間的風格銜接。此外，除了要考慮原有的家居主色調，還應該考慮到不同空間的局部特性。如果居室向南，有充足的日照，可采用偏清爽的色調；朝北的話，則可以用偏溫暖的色調。
另外，不少老房的電位設計都比較少，因此業主在制定設計方案時，一定要仔細盤點需要增加的水電位。如果水電位沒有按照當下的生活需求全面升級，會導致屋子里面到處都是插線板，不美觀也不方便。
施工
打拆墻體注意回避承重墻，一定要重做電路和防水
二手房裝修，一般都是先拆除和清理，最后再著手改造。由于二手房多是舊式的磚混結構，所以在進行戶型改動的時候，不能隨意破壞原結構。在進行這類房屋的空間改造時，在拆墻之前一定要搞清楚哪面墻是承重墻、哪面墻是非承重墻。承重墻是房屋的承重主體，一旦出現問題，將會牽扯到整個房屋的結構安全。
如果要增加實體墻隔斷，必須要注意新舊墻面交界處的施工，新墻的墻體中，最好打橫植入兩根橫筋。砌墻時除了注意放線砌墻以保持墻體垂直度、墻面平整度外，墻體交界處一定要打掉白灰，在新舊墻體交界處貼一層鋼絲網，或者把老墻的水泥沙灰鏟除幾厘米找平，然后在接口處批蕩膩子的時候貼牛皮紙處理，有的可以用環氧樹脂處理，以增強粘連度，防止墻體開裂。
不少業主在進行墻面翻新時，會讓工人直接在舊墻上刷新膩子和乳膠漆，其實，多數時候這種方式是不可取的。一般情況下，房子居住五年以上，耐水膩子就會老化，翻新墻面時，必須鏟除至墻底，再上一層墻寶，然后才能重新刷膩子。否則，新刷的膩子層過段時間慢慢就剝落了，會影響今后墻面乳膠漆的施工質量和裝修后的長期使用效果。
隱蔽的水電工程是二手房翻新的重中之重。在進行二手房翻新時，一定要徹底解決水路和電路管線的老化問題，最好把室內的電路重新做，將所有電線都穿管直接埋入墻內，合理配電，空調走空調，照明走照明。另外，老房的衛生間和廚房防水層已經年久失修，防滲漏效果大大下降，墻面開裂的情況屢見不鮮，而翻新進行改造不可能不破壞以前的防水層，因此一定要重新做防水。
另外，對于不需改動的水表、管道、門、窗、櫥柜等物品，最好用專業的保護膜全包上并固定，防止施工時使之受損，尤其是要注意防止落水口堵塞。裝修完畢，正規的裝飾公司會按程序做驗收，業主全程監督即可。不過，裝修完畢之后，一定要讓裝飾公司留下一張管線圖。否則，如果以后出現水電問題，你就只能抓瞎了，有時甚至必須得鑿墻來解決問題。
特別提醒
裝修前別忘了跟鄰居打個招呼
二次裝修和毛坯房裝修不同，基本是在已經入住大量居民的小區和多層住宅內進行，需要業主考慮裝修施工環境，盡量減少對鄰居生活的影響。所以，在裝修前，業主除了要先到物業辦理相關手續之外，最好提前與樓上樓下的鄰居打聲招呼，有特殊要求的老人、孕婦、病人等要事先了解，并與其商量好施工時間，在不延誤工期的前提下，盡最大可能地減少裝修對鄰居的影響。
另外，電梯的使用、材料的運輸和存儲、垃圾的堆放和清運等，也是業主應該考慮的問題，以免后續因為這類問題造成鄰里糾紛，影響施工進度、鄰里關系。
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