二手房翻新比新房復雜 教你驗房設計預算施工層層把關
翻新二手房時,墻面一定要重新刷水泥,刮膩子。
裝修二手房時,最好把室內的電路重新做,將所有電線都穿管埋入墻內。
據了解,由于二手房買賣成交活躍,再加上舊房翻新需求攀升,在剛剛過去的6月,各大裝飾公司的二手房翻新業務都呈現出上升趨勢。“不少業主以為二手房翻新就是瓷磚換地板、老墻刷新漆,其實二手房翻新的目的是讓整個空間無論是耐用性、便利性還是美觀性,都能得到根本的提升。”從裝修的層面而言,二手房的翻新和改造,比毛坯房裝修要復雜得多,無論是在驗房、設計、預算、施工還是驗收環節,都存在諸多“一著不慎滿盤皆輸”的關鍵環節。但現實生活中,絕大多數人并沒有二手房翻新的經驗,以至于有些房子翻新過后“金玉其外敗絮其中”。而想要避免這種翻新誤區,則必須要提前了解一下二手房裝修過程中有哪些特殊注意事項,在驗房、設計、預算、施工四大環節層層把關。
驗房
先替老房子把脈,找出“病灶”
不少業主進行二手房裝修時,往往街頭找個施工隊就直接開工了,忽略了最重要的驗房環節。對二手房進行翻新改造之前,必須先仔細驗房,找出房子本身存在哪些潛藏問題,這個過程有點像給老房子“診病”,必須要先找出問題,才能徹底解決問題。
一般情況下,二手房由于年代相對比較久遠,水電跑冒滴漏的情況十分常見。八成以上的二手房都存在著這種情況。因為早期的住宅裝修并不像現在新出的商品房,裝修時都是專管專線。而由于不是專管專線,不同的管線之間便容易互相干擾,出現跑冒滴漏的問題。
除了跑冒滴漏,還要看一下房子的排水系統是不是通暢。因為二手房的地漏一般都是老式的鐵地漏,天長日久之后,腐蝕、生銹等問題會造成下水道堵塞。此外,要看看二手房的坐便的排水方式是什么樣的,因為二手房排水改造牽涉到主體管道的問題,操作不當,就可能造成下水道堵塞或者墻面滲水的情況。
查看完這兩個二手房的“頑疾”,還要看看你家的二手房有沒有其他“常見病”。比如,窗戶或者落地門有沒有漏水、銹損的情況,因為老式門窗的密封條都是膠皮做的,容易老化,而老化的特征就是膠皮縮短,導致漏風漏氣、雨季不防雨、使用空調時不省電。不要小看了窗戶漏風漏雨這樣的小問題,遇到潮濕季節,漏雨很容易導致墻面粉化。
此外,要重點考察墻面的粉化和空鼓問題。很多二手房,特別是在廚房、衛生間等用水較多的地方,墻體多數已經粉化了,鏟到磚之后你往往還會發現,磚本身也許已經酥爛了。如果存在粉化問題,就意味著后續翻新墻面時,必須先進行墻面加固,重新刷水泥和刮膩子,否則粉化可能會造成墻面甚至墻體的開裂。墻面空鼓問題,在二手房改造過程中也會經常遇到。這種情況只需拿小榔頭輕輕敲擊墻面,即使非專業人士也可以聽得出來。在進行二手房裝修時,墻面空鼓必須徹底根治,尤其是衛生間和廚房。如果不解決空鼓問題,會影響翻新后墻面的使用壽命。
預算
預算與毛坯房大致相同,但需增加打拆和成品保護費用
二手房裝修的預算和毛坯房大致相同,預算做得越細致,成本控制就越精確。但是,與毛坯房裝修不同的是,如果是二手房全屋翻新改造,那么在原有的預算基礎上需增加兩項費用,一個是打拆的費用,另一個成品保護的費用。
舉例說明,如果是建筑面積100平方米左右的房子,需要預留的打拆費用大概在5000元左右。另外,如果是二手房部分改造和精裝房升級,除了參照毛坯房裝修的相關預算清單,還要增加一個成品保護的預算。目前,規范的裝飾公司都制定了相應的成品保護標準,并就成品保護進行額外收費。參照當下的市場行情,每平方米的成品保護費用在12元左右。如果是100平方米的二手房進行大范圍的翻新改造,那么通常要在毛坯房裝修的預算基礎上,額外增加1000元-2000元的成品保護支出。
設計
優化功能分區,注意不同空間的風格銜接
二手房除了老舊,另一個常見問題便是戶型設計很不合理。因此,在二手房改造的設計環節,必須要特別注意空間的功能優化。業主在弄清楚房屋結構的基礎上,可根據自家的居住需要,因地制宜進行空間的區域再分割。從設計角度來說,二手房常見的空間再分割手法主要有以下幾種:巧改“刀把”戶型,融匯門廳和廚衛;擴大餐區,豐富起居室;打通客廳和餐廳的隔斷墻,讓整體空間看起來更加通透而開闊。
鑒于不少二手房翻新其實都是局部裝修,在這種情況下,一定要注意翻新部分與原有空間的風格銜接。此外,除了要考慮原有的家居主色調,還應該考慮到不同空間的局部特性。如果居室向南,有充足的日照,可采用偏清爽的色調;朝北的話,則可以用偏溫暖的色調。
另外,不少老房的電位設計都比較少,因此業主在制定設計方案時,一定要仔細盤點需要增加的水電位。如果水電位沒有按照當下的生活需求全面升級,會導致屋子里面到處都是插線板,不美觀也不方便。
施工
打拆墻體注意回避承重墻,一定要重做電路和防水
二手房裝修,一般都是先拆除和清理,最后再著手改造。由于二手房多是舊式的磚混結構,所以在進行戶型改動的時候,不能隨意破壞原結構。在進行這類房屋的空間改造時,在拆墻之前一定要搞清楚哪面墻是承重墻、哪面墻是非承重墻。承重墻是房屋的承重主體,一旦出現問題,將會牽扯到整個房屋的結構安全。
如果要增加實體墻隔斷,必須要注意新舊墻面交界處的施工,新墻的墻體中,最好打橫植入兩根橫筋。砌墻時除了注意放線砌墻以保持墻體垂直度、墻面平整度外,墻體交界處一定要打掉白灰,在新舊墻體交界處貼一層鋼絲網,或者把老墻的水泥沙灰鏟除幾厘米找平,然后在接口處批蕩膩子的時候貼牛皮紙處理,有的可以用環氧樹脂處理,以增強粘連度,防止墻體開裂。
不少業主在進行墻面翻新時,會讓工人直接在舊墻上刷新膩子和乳膠漆,其實,多數時候這種方式是不可取的。一般情況下,房子居住五年以上,耐水膩子就會老化,翻新墻面時,必須鏟除至墻底,再上一層墻寶,然后才能重新刷膩子。否則,新刷的膩子層過段時間慢慢就剝落了,會影響今后墻面乳膠漆的施工質量和裝修后的長期使用效果。
隱蔽的水電工程是二手房翻新的重中之重。在進行二手房翻新時,一定要徹底解決水路和電路管線的老化問題,最好把室內的電路重新做,將所有電線都穿管直接埋入墻內,合理配電,空調走空調,照明走照明。另外,老房的衛生間和廚房防水層已經年久失修,防滲漏效果大大下降,墻面開裂的情況屢見不鮮,而翻新進行改造不可能不破壞以前的防水層,因此一定要重新做防水。
另外,對于不需改動的水表、管道、門、窗、櫥柜等物品,最好用專業的保護膜全包上并固定,防止施工時使之受損,尤其是要注意防止落水口堵塞。裝修完畢,正規的裝飾公司會按程序做驗收,業主全程監督即可。不過,裝修完畢之后,一定要讓裝飾公司留下一張管線圖。否則,如果以后出現水電問題,你就只能抓瞎了,有時甚至必須得鑿墻來解決問題。
特別提醒
裝修前別忘了跟鄰居打個招呼
二次裝修和毛坯房裝修不同,基本是在已經入住大量居民的小區和多層住宅內進行,需要業主考慮裝修施工環境,盡量減少對鄰居生活的影響。所以,在裝修前,業主除了要先到物業辦理相關手續之外,最好提前與樓上樓下的鄰居打聲招呼,有特殊要求的老人、孕婦、病人等要事先了解,并與其商量好施工時間,在不延誤工期的前提下,盡最大可能地減少裝修對鄰居的影響。
另外,電梯的使用、材料的運輸和存儲、垃圾的堆放和清運等,也是業主應該考慮的問題,以免后續因為這類問題造成鄰里糾紛,影響施工進度、鄰里關系。
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